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BALIU (Shanghai) Architectural Design Co., LTD
实探 | 大体量商业更新,天津和平印象城的新答卷
来源:86design | 作者:86design | 发布时间: 2023-04-21 | 750 次浏览 | 分享到:

近年来,商业地产的存量更新已成为行业新热点。


在大家日益对批量复制的新商场感到审美疲劳的时候,一些从旧有遗存、废弃项目中重新生长出来的作品,往往会从空间、内容等诸多方面,为消费者和行业带来新的惊喜。


据悉,由印力(北京)接手改造翻新的天津和平印象城,将于5月26日“城市开箱”。这座位于天津核心区域、全国最长商业步行街——和平路的城市更新项目,又将给这座城市和这条百年金街带来哪些新的想象空间?


01

老旧商业:如何蜕变焕新?


《天津市培育建设国际消费中心城市实施方案(2021—2025年)》提出:“着力把金街建设成为彰显国际影响力的天津地标商圈。”而雄踞4号线与13号线“金街站”上盖的和平印象城,则又是这条百年商业老街当之无愧的“门户担当”。这一区位,天然就让人对其有更多的期待。


从项目本身来看,与诸多“小而美”的城市更新案例相比,超13万平米的建筑面积注定了和平印象城在内容承载力客群辐射度上,会有更高的想象上限;


而从上海上生新所到广州永庆坊、福州烟台山,再到长沙中心印象城,万科印力在过去这些年遍布大江南北的更新改造中,所沉淀下的专业能力行业口碑,则给这个项目夯实了牢固的基础。


福州烟台山


但跳脱出项目层面,我觉得和平印象城的改造,还有另一重更深远的价值


与这些年较为多见的厂房改造、里弄更新,或是烂尾项目续命不同,天津和平印象城的历史基因更有代表性:


二十年前,这里曾是天津商业响当当的金字招牌——天津首家沃尔玛、天津首家万达影城、全国销售TOP3的百盛商场、国美电器,陪伴着一代天津人的成长。


天津和平印象城前身 | 来源:网络


随着消费习惯和商业业态的变迁,曾经辉煌的上一代产品陷入衰退和沉寂。这一现象不仅出现在天津,也出现在所有的一二线城市。由于它们往往处在都市核心区域,显得非常碍眼,又格外可惜,也让许多城市管理者颇为伤神。


正因如此,“如何通过空间塑造与内容注入,重新激活上一代的商业产品?”这一课题的应用场景,要远比机会主义的存量改造大得多。


我想,这或许正是印力,作为全国头部的连锁商业开发运营商,会在这个项目上斥资近9个亿改造的原因。我也很期待和平印象城的更新,能给这个行业的现实课题带来新的解题思路


02

空间重塑:少就是多


所有城市更新类的项目,最大的挑战首先来自于空间,尤其是功能、成本、美学三者之间的平衡。而天津和平印象城的项目基地,是四栋相互独立、大小各异的建筑,相当于普通项目4倍的难度。


从建筑外观来看,印力并没有对楼体结构做颠覆性的大调整,而是做了两个小小的加法:


首先,通过增设两座空中主连廊,把四栋楼串联起来,大幅强化了整体空间的连续性。


天津和平印象城效果图


其次,为旧有建筑加了一层表皮,与连廊相呼应,举重若轻地统一了项目整体视觉。


外立面上波浪般起伏的楔形元素,源于天津最具代表性的天然地标——海河的波浪。起伏间的韵律变化及错层的参差,构成如齿轮般交错咬合的意象。既是对天津工业基因的致敬,也象征连接过去与未来的“时间齿轮”,串联起不同楼宇“过去、当下、未来、时尚”的差异化定位。


天津和平印象城效果图


可以说,项目用克制的手法,将空间组织与视觉呈现、城市文脉、业态布局四者实现了成功融合。这种克制,正是城市更新项目能算过来经济账的最大前提。


不仅如此,改造更精炼,就意味着项目原有的多样性基因被最大程度地保留,即我所谓的“少就是多”。改造后的和平印象城,将成为天津唯一一处,集“室外步行街”、“口袋公园”、“传统盒子Mall”、“屋顶公园”四大消费体验场景于一体的商业综合体。


两侧焕新的楼体,延续了百年金街的商业氛围。结合建筑动线所设置的室外大台阶、休闲外摆等元素,作为天津传统商圈极为罕见的存在,也进一步丰富了游客到此的行为模式。


天津和平印象城室外休闲区效果图


同时,印力对四栋建筑围合的中心绿地——胜利公园进行了全面升级,在寸土寸金的城市中心腹地,呈现出一片约4,000平米的天然植被绿境。相信会在户外风盛行的今天,成为金街的又一热门打卡地。


天津和平印象城胜利公园效果图


建筑内部空间方面,多个全新打造的跨层挑空中庭,打破了原有建筑相对层高较低、视野受限的弊端,增强了纵向视觉上的通透感。


据了解,改造后的和平印象城,租赁面积近5万平米,在得铺率方面做了极大让步。大量的铺位被打开,设置为共享空间;低区店铺也采用了策展型商业的表达方式,给消费者带来更为自由、通畅的场景。



天津和平印象城室内效果图


更大的期待,来源于项目的屋面。和平印象城充分利用了俯瞰海河的地理景观优势,以及连廊屋面构成的联通环线,在A区屋顶打造近5,000平米的“星空之旅”娱乐场,在C区屋顶则开辟了空中篮球场、滑板公园等健身社交场所,让商业的第五立面,化身充满惊喜、激情与年轻力的X空间


目前,和平印象城C区的屋顶,设置了一处联合国际潮流艺术家量身定制的神秘艺术雕塑,将在开箱日揭开面纱。有望继上海松江印象城的巨型皮卡丘之后,成为又一个引发全城关注的形象焦点。


天津和平印象城屋面概念图


这四大体验场景的互相穿插,形成了内外交融、层次丰富、体验丰盈的游逛感受。消费者可以在天台听海河浪涛、在绿地闻鸟语花香、在室内看琳琅满目、在街头品日咖夜酒……充分感受到商业的灵动之美。


保留原先的建筑躯干和特色之余,用巧妙的手法为它换上新装、注入流行的灵魂,这正是好的产品设计的魅力所在。


03

定位再造:专注亦多元


有了建筑打底之后,就需要通过对当下消费客群的深度解读,以最合适的定位和业态,迎合并引领市场。


处在城市中心板块的天津和平印象城,周边的基础客流是充沛的,但所面临的市场竞争也是激烈的。这种背景下,和平印象城选择了和平区独步津城的“夜经济”特色,作为焕新破局的起手式。


在疫情期间大手笔引入的“SPACE CLUB”华北旗舰店,已于2021年12月22日率先亮相。这家国内唯一入选全球百大俱乐部的夜店品牌,为天津首次带来15米超高调空和震撼声光电效果,全面刷新了天津夜店的天花板


火爆的“SPACE CLUB”


据悉,源于厦门的全国顶级LIVEHOUSE品牌“響”也将入驻C区,与“SPACE CLUB”构成近一万平米的津门夜生活“王炸”组合,助力和平印象城打造更新的“梦幻开局”。


“響LIVEHOUSE”示意图


出道即火的背后,是印力对于项目客群和业态定位的深入洞察与实践。


近年来,大量优秀的城市更新无不与青年话题有关;而坐拥头部高校与大批年轻人,被小红书《蹲个城市:年轻人选择城市新需求洞察报告》纳入“宜居城市”榜单的华北独苗,天津在这一客群的厚度上拥有先天的优势


正因如此,作为一个体量已接近甚至超过许多标准购物中心的城市更新项目,和平印象城并没有如同常规商业一般,做全客层的全业态消费目的地,而是专注于青年消费的“全场景”挖掘


这里我想引用下项目团队近期发布的宣传视频,在室内与户外、摩登与复古、2D平面与三维现实、海底世界与星际探险的多元场景切换中,呈现出了和平印象城对24小时生活的奇妙定义。


天津和平印象城,赞1081


无论是夜行津门的新锐年轻人、还是讲求时尚个性的态度青年;无论是买东西、找搭子、扎堆撒野、追逐潮流……在这里,几乎所有青年人的消费需求都可以找到实现的载体。


对于追求新奇体验的年轻人,除了顶流夜店、LIVEHOUSE,项目还吸引了包括天津首家室内冲浪、韩国超火剧场“造梦盒子”华北首店、专注VIP厅的“至潮影城”天津首店、派对式“阿尔法KTV”天津首店、“夹机占”天津首店等一大批特色品牌。


“造梦盒子”示意图


对于信奉“美食社交”的饕餮党,和平印象城也与传统家庭场不同,构建了更具年轻化社交属性的餐饮矩阵。比如天津本土网红西餐厅顶流“娜娜家”主理人全新打造的800平米全国旗舰店;排名和平区烧烤烤串热门榜第一名的“梨花自助烤肉”推出的全新品牌“炭团”全国首店。


还有风靡魔都的意式冰淇淋“Don nino”、精品咖啡品牌“M Stand”,以及潮流餐饮“谢谢锅”“大芊金串串火锅”“萍姐老火锅”等天津首店;和“Peet's”、“椒爱”等以年轻消费者为主的知名连锁品牌也已先后入驻。


“M Stand”效果图


对于渴望跳出标签化的潮流青年,也可以在POPMART玩具工厂店、博物馆形式的潮流文化聚合体“BEAM MUSEUM”、聚集多元潮牌的本土顶流买手店“DTTC”等品牌带来的全新空间里,找到彰显个性的选择与志同道合的伙伴。


据悉,从上海淮海路火出圈成为Z世代种草圣地和新锐品牌首选聚合空间的“止痒商店”,也将登陆和平印象城。当“嘴碎”的品牌来到“哏都”,会碰撞出如何的火花,我个人翘首以盼。


“BEAM MUSEUM”效果图


“DTTC”效果图


此外,天津本地民谣领军人物李亮节驻唱的酒吧“酒点半”、中国精酿啤酒大奖赛(CCBA)年度影响力品牌“青门”、可仰视波音737真机的星空酒吧“skylight”等品牌的加入,进一步巩固了项目的“夜经济”特色,让更多越夜越high的个性年轻人,有了深夜卸下面具、释放激情的全新目的地。


“青门”效果图


这些非标业态与特色化品牌的组合,在商业形态相对保守、娱乐体验业态仍不丰富的天津可谓出类拔萃。同时,印力团队又依托于其标准化购物中心的运营经验和品牌资源优势,补齐了非标项目“业态跛脚”、丰富度不足的缺陷,更生动全面地诠释了和平印象城的项目定位——日不落潮流引力场


“日不落”的时间特征、“引力”的复合业态导流特征、“潮流”的目标客群特征,三者结合在一起,以消费场景多元化的吸引力,彰显出客群鲜明的个性力


天津和平印象城招商手册


04

内容出圈:本土即潮流


大量的首店,给和平路带来一大批新鲜的消费选择,这正是城市更新项目“新”的一面。


但从另一面而言,每一个发芽于城市中心区域的城市更新项目,都离不开其生根的土壤。这并非守旧,而是对区域历史、本土渊源、在地文化的理解、继承和发扬


天津和平印象城对本土文化的情怀是显而易见的,从微信公众号“来了您nei”的招呼语、到小红书“敢玩敢想,介奏似我们的地界儿”的自我介绍,再到其中“介是嘛呀”品牌官宣专栏的名称设置……都是项目团队融入津门氛围最直接的体现。


而更深层次的文化传承,体现在对基地文脉气质,和城市消费文化的挖掘


早年的和平路有“书店一条街”的美誉。各家书店基本都是个体经营,半数以上售卖碑帖、字画等古旧书,由店主根据其从业阅历和专业水准选品、进货和售卖,因店主人的风格不同,每家店也呈现出别具一格的特色。


早年的和平路工具书店


如今,沿着和平路向南,是有天津“小安福路”之称的赤峰道;过了中心公园再往南,则是拥有众多潮流二奢店、小众买手店和优质西餐厅,孵化出一大波个性鲜明的优质原创品牌的五大道。


可以说这种“有一份热爱的事业”“开一间优质的小店”“讲一段有趣的经历”的主理人氛围,是深深根植在这片土地上的


和平印象城继承了这份区域商业特色,将B区的低区打造成为了主理人生态聚集地。同时,又在业态选择上充分融合了本土消费文化与当下的潮流热点


比如作为北方球鞋文化的发源地之一,天津的鞋迷圈是一个非常庞大且火热的存在。NIKE甚至还发行过一款以天津为主题设计、全球限量版的杨柳青年画喷泡Nike Air Foamposite One (Tianjin) 。


当时,这款全球限量不到500双的球鞋,除了在NIKE官网,就仅在赤峰道的Color店内发售,引发千人排队,场面极为壮观。


COLOR门口的排队人潮


此次,和平印象城就将这家天津最潮、最出名的球鞋店招到了B区一层。并在二楼同区位,引入了NIKE官方合作艺术家、插画师张呵呵的首家线下实体工作室:UCRAFT。


更大的面积、更多的选择、更便捷的交通,相信未来这里会成为津城喷泡迷们的新圣地


和平印象城小红书新店介绍


千万粉丝的改装车界意见领袖,有“车圈马三立”之称的“溜溜哥”,也将其全国首家线下实体店:1087X开进了和平印象城;


加上微博常驻嘉宾、冲浪十级达人咖喱饭主理的天津首家长期KPOP周边线下店“Daki Club”。


和平印象城小红书“主理人橱窗”栏目


这些颗粒度极细、专业水准极高、潮流属性极强的店铺的落地,让整个项目呈现出与其它购物中心截然不同,但又是生动反映城市风格的气质。


甚至,和平印象城还通过与决策艺术书店主理人的合作,在项目落地开出一间全新升级版的艺术书店:“O BOOK”,致力于将其打造为天津外版出版物最全的书店,在延续近百年前的文化气息与品牌格调的同时,带来更大的市场声量。



“O BOOK”艺术书店效果图


我想,这种融合着传统基因的新生,更有生命力和感染力。而更具备本土特色的内容,也会在文化自信不断提升的当下,拥有更强的出圈传播力


就像从日本原宿生长出的Fragment Design丶A Bathing Ape和 Undercover,今天的小众主理人品牌,也会有机会成为新的潮流。


05

结语


在建筑上,保留空间多样性的同时,用克制而精妙的手法,为旧有空间注入新的商业氛围


在定位上,围绕“态度青年”这一核心客群,以多业态的高品质首店,塑造新的消费场景


在内容上,从在地文化里找到核心价值,联合志同道合的伙伴传承并创造新的文化魅力


这是天津和平印象城目前为止,为市中心大体量商业更新项目这一课题,所提交的解题思路。


我觉得,是一份逻辑清晰、有套路、但更有突破的答卷。


当然,不到开门那一天,谁都无法替代市场去给出分数。但从去年11月4日-6日,由项目团队主办、50余家潮流品牌集结参与的首届“敢出格·城市打野青年局”活动红遍半个津门的表现来看,叠加过往印力商业在各类新开发和旧改项目上的出色经营管理水准,和平印象城的焕新亮相和持续经营的业绩,一定是值得期待的


我期待着,5月26日,和平印象城的城市开箱,能给百年金街,带来新的活力和客流;


我也期待,项目的改造逻辑和经营呈现,能对大体量商业项目的更新,起到示范和引领的价值;


我更期待,项目的长期优质运营,能为消费者带来又一个印力城市封面级作品:为城市倾心,让商业动人。


城市更新、业态轮转,


但商业的陪伴与创新,永不停歇。


— THE END —