从20世纪30年代传统百货到21世纪大型商业体综合的演变，我们明确感受到随着社会形态和经济的发展，商业设施承载着越来越多的城市服务和社会功能的推进作用，如经济、交通、文化交流等。

iiMedia Research(艾媒咨询)数据显示，从2016年到2021年，城市商业综合体带动零售消费市场规模总体呈现上升趋势，预计2021年该市场规模将达到42.6万亿元。在巨大的经济动能带动下，城市商业综合体与城市的关系只会更加密切。未来，如何将商业设施与城市功能再度贴切融合，如何从商业经营体跃进为商业与社会服务功能体，将成为购物中心又一重要探索趋势。 纵观当下商业地产行业发展现状，疫情期间，社区型商业展现出强韧的抗风险能力，然而大批中高端定位的购物中心却损伤惨重，不仅暴露了当下购物中心未能满足商圈实际需要、无效供给过多、结构性失衡的短板，也让我们更加深刻的感受到，在竞争激烈的存量红海下，从消费者切身需求出发、同社会民生紧密贴合，最大程度发挥自身社会价值，更有利于获得稳定广阔的发展前景和行业竞争力。

再有，电商的发展和线上直播带货的火爆，促使消费者购物需求更加频繁，购物时间更加碎片化，实体零售业态的优势受到冲击削弱，反而更加突出了购物中心线下全方位体验优势，涵盖运动、体育、养生养老、教育、文化、艺术等业态的综合化布局成为购物中心商业体们的新追求。 基于此，中购联定于10月21-23日在成都召开2020年亚洲购物中心发展合作大会暨中购联中国购物中心国际论坛第十八届年会，大会将在过往17届年会重点分析商业服务业发展趋势的基础上，进一步结合后疫情时代购物中心、品牌商和金融机构的发展诉求，探讨商业地产和零售业新的发展路径，致力于全面提升中国购物中心以及各类商业地产项目的专属特色，促进空间开发以及内容运营的专业创新，带动文化创意设计、文化旅游和健康生活元素以及智慧科技系统在商业载体的活化与融合。

据中购联分析来看，我国商业经过了城市开发竞争力和商业运营能力为主导的发展周期后，开始进入到以资本竞争力为驱动因素的发展周期，核心标志就是通过良好的社会服务与社会资本之间建立紧密的连接关系，完成社会化资产到社会化资本的转化。

4月30日，我国基础设施公募REITs破冰，更极大推动了商业物业追求资本价值的决心和行动，而商业设施与城市功能服务的融合有利于达成类基础设施的稳定性，促进提升资本竞争力。

//购物中心与城市功能服务融合//

城市功能即城市在国家和地区范围内的社会经济生活中所能发挥的作用，一个综合性大中城市一般具有行政、经济、文化、交通等多方面的功能。

对于购物中心来说，与城市功能服务的接轨和融合，即是以城市职能为切入点，更多体现自身的社会功能价值，成为人们生活的“必需品”。 ✦ 文体康教等社会服务职能

购物中心引进体育、剧场、艺术馆、医疗机构、教育机构等体验服务业态，可从运动健康、游乐艺术等方面满足区域居民切身文体康养需求，助推城市居民健康发展，还可与零售业态互为引流，助力购物中心跳脱同质化、实现错位竞争。

如台湾高雄的大鲁阁草衙道，不仅有浪漫的欧风街景与各种美食餐厅，还引进了近20种游乐设施，如F1赛道，梦幻旋转木马、摩天轮、以及英式酒吧风格的顶级保龄球馆等，开幕1年可吸引1200万人次入场，成为了全台湾最热门的新地标。

恒裕集团La Vie香悦里则打造了业内少见的全龄段一站式教育成长体验空间，坐落于10余所知名中小学和幼儿园附近，针对周边逾36000名学龄儿童，开展包括课业辅导、艺术培育、兴趣娱乐在内的精英教育，汇聚全球优质教育资源，打造极具情感化的购物中心化亲子体验空间。

在满足城市居民文娱、办公需求上，上海新天地引进博物馆、画廊、联合办公/创客空间、艺术馆；南京德基广场打造美术馆、博物馆、画廊等艺术业态；上海保利时光里则引进国内唯一昆曲戏剧体验馆、国内首个商业空间内的拱券画廊；杭州大悦城超前引进开心麻花首个戏剧综合体，多业态联手的磁场效应吸引了大量优质的消费客群，形成了吸引力极强的综合体商圈，成为城市打卡风向标。 ✦ 城市公共设施服务职能

购物中心内引进城市公共设施服务项目，如婚姻登记处、社保机构、车管所、办证中心、市政博物馆、市政图书馆等，这些社会职能部门在区域范围内具有权威性和唯一性，是难以复制的业态，实现购物中心与城市功能连接的同时还带来稳定的客流。

如广州安华汇引进的5A级婚姻登记处，场地面积近2000平方米，是原址的2.7倍。以此优势，安华汇举办大兴爱情主题活动，联动婚庆、餐饮、珠宝、亲子等业态品牌商家，打造一站式婚庆服务中心。

无锡华润万家乐都汇购物中心引进无锡市图书馆乐都汇分馆，由无锡市图书馆、艾特@书咖和华润万家乐都汇共同打造“综合体+书香”模式。将公共图书馆的社会职能跨界融入现代商圈文化之中，既是一种公共文化服务创新，同时也实实在在为锡城市民提供又一个阅读圣地。

温州医科大学附属口腔医院分院也开进了温州5050购物中心，建筑面积719m²，内设19台牙科综合治疗椅，主要针对0-14岁儿童开展口腔疾病的治疗和预防，兼顾成人口腔治疗，也是浙江省内首家进驻商场且医保覆盖的公立口腔门诊。相较于普通医院的白色肃穆，该医院的就诊环境则更加温馨活泼。

✦ 城市规划与文化交流职能

未来，致力于与城市功能服务融合的购物中心还需要更加关注城市对公园、交通及文化展示等方面功能的规划。

如TOD商业模式，以公共交通为导向规划包含住宅、商业、教育等多业态配套的生活区，能够使公共交通的使用最大化。随着国内城市“摊大饼”现象的加剧和交通、通勤成本的提高，TOD模式无疑是解决现状的一剂良方。

在政策支持下，国内房企巨头们也竞相加码投资价值与社会整合服务功能兼具的TOD模式，如龙湖集团的龙湖光年外、万科天空之城、绿城杨柳郡、华润青铁城等，这些TOD公共空间主要以满足人们出行、休闲、交流需求为主，也逐渐在向更深内涵探索，致力于实现多重复合业态和公共交通的发达性，发挥商业纽带作用。

此外，商业设施在一定程度上是城市活力和文化形象的展现，购物中心在历史沉淀浓厚的城市及地区落位时，应从建筑、形态、美陈等各方面加强自身属地文化特征。

如成都远洋太古里这座开放式、低密度的街区形态购物中心，其毗邻历史悠久的大慈寺，以极其现代的手法演绎了传统建筑风格，与散落其间的六栋保留院落和建筑，及历史性的街道交相辉映、相得益彰，成为了城市代表性商业街区，也成为了成都的活力中心和对外文化展示窗口之一，促进城市健康发展。

10月21-23日，中购联在成都召开的以“新消费和新服务的提质扩容—商业+、产业+、金融+ ”为会议主题的2020中购联国际论坛第十八届年会，将遍邀产商融行业领军人士齐聚，探索“商业+、产业+、金融+”的融合生态系统建设，使商业地产成为既有社会价值又有资本价值的高效率服务载体，加速竞争力跃升至新高度。届时，也可身临其境目睹成都远洋太古里、成都IFS、成都她妆小镇等商业项目以及武侯祠、锦里、宽窄巷子等著名历史文化景区。

结语

从上述案例来看，购物中心在发展历程中虽未明确表示进化成为社会服务功能体的角色，但购物中心与城市功能的融合趋势已在追逐消费者需求创新的过程中逐渐显现出来。

当下购物中心与城市功能融合的模式仍在自然发展和探索中，探索的过程也需注意：

首先，文体康养等社会服务体验型业态具有塑造购物中心差异化标签的优势，但同零售型商铺相比，承租能力或不如预期，尤其体育等业态占地面积较大，引进前期应做好全方位考量。医疗、婚姻登记处等城市公共服务项目也存在租金收取难题。

其次，购物中心与城市功能融合的连接需依照自身定位和属性，社区型购中心、中高端购物中心、奢侈高端定位购物中心等具有不同的社会价值发挥优势，实施过程中应具体分析。

最后，不同于国外购物中心从建设初期就被作为城市基础设施规划，我国购物中心的盲目开发数量过剩，导致了盲目竞争、各自为政、同质化竞争严重的情况。 未来，购物中心与城市职能的融合需要建立在消费者的真实需求之上，应抛却以往野蛮生长的“我要我觉得”心态，真实考察商圈实际需要，与周边商业体协同互补，消除过多的无效供给，促进商业体、商圈与购物中心行业健康良好发展。

Best Regards，

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